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y todo el que trabaja en esta industria de la construcción en Puerto Rico
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Artículos
publicados en la sección Construcción
del Nuevo Día
Tiempo de construcción y terminación del contrato
El tiempo de
construcción es de gran importancia para el dueño debido a que
cuando el proyecto no termina a tiempo, el dueño pierde
oportunidades de negocio, no obtiene los beneficios de la
obra, y tiene que pagar intereses no programados, entre otros.
Por otro lado, el contrato de construcción no puede terminar
cuando termina el tiempo de construcción, ya que se requiere
tener el contrato activo para poner en vigor los remedios del
contrato en caso de terminación tardía. A continuación se
cubren aspectos fundamentales sobre este tema y se abunda
sobre el problema planteado. Antes de comenzar, debemos
recalcar que hay que conocer los aspectos contractuales que
aplican en un proyecto en particular que son los vigentes en
dicho proyecto.
Es
importante tener claro la diferencia entre tiempo de
construcción y tiempo para la vigencia del contrato. El
contrato debe mantenerse vigente aun cuando haya expirado el
tiempo de construcción, de lo contrario, cuando el contratista
se atrasa, el dueño pierde los beneficios de las cláusulas que le permiten administrar el
proyecto. Un libro que
contiene información sobre este tema es Gerencia e
Ingeniería de Construcción. La página www.ingerencia.com tiene más
información sobre el libro.
Artículo en Revista Construcción del sábado 9 de octubre de 2010, periódico El Nuevo Día con mucho más detalle de la versión que apareció en El Nuevo Día. El libroConstrucción: Gerencia e Ingeniería que sale en el 2011 tiene más detalle aún.:
Para ser contratista en Puerto Rico
9 de octubre de 2010
Tres requisitos que aplican a la construcción son la licencia de DACO, el Registro de Contratistas y la póliza del Fondo del Seguro del Estado para el proyecto. Los contratistas dedicados a la construcción de viviendas deben tener licencia del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). Dicha licencia está dirigida a proteger a los compradores de viviendas en Puerto Rico, tratando de evitar que los contratistas no cualificados entren al mercado. La última enmienda de la ley, conocida como Ley 146 del 10 de agosto de 1995, requiere que se inscriba en registro "toda persona natural o jurídica que se dedique a realizar mejoras, modificaciones, alteraciones, instalaciones y reparaciones esenciales en edificaciones dedicadas a vivienda. También incluye a quien habitualmente se dedique a la construcción de residencias". Los contratistas deben pagar $100 por pertenecer a dicho registro y deben pagar una fianza que no excederá del 2% del volumen anual de negocio del contratista durante el año natural anterior. Dicha fianza se utilizará si el contratista deja de atender defectos que debía corregir.
A los desarrolladores o constructores dedicados a la construcción de urbanizaciones residenciales se les requiere tener licencia de constructor o urbanizador del Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). Dicha licencia está dirigida a proteger a los compradores de viviendas en Puerto Rico, tratando de evitar que urbanizadores o constructores no cualificados entren al mercado. Se requiere que la solicitud oficial esté acompañada de estados financieros, certificado de incorporación o de sociedad y otros documentos. El reglamento requiere, además, que se deposite en cuentas de reserva (escrow accounts) todo dinero recibido por concepto del precio del contrato de opción de compraventa. Estas cantidades serán mantenidas en esta cuenta, separada de los fondos de operación del urbanizador o constructor, hasta que las escrituras de compraventa e hipoteca se firmen para ser aplicadas al precio de compraventa. Además, al momento de otorgar la escritura de compraventa de una vivienda se debe prestar una fianza del 2% del precio de venta de dicha vivienda, que se mantendrá vigente por dos años a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura. Esta fianza garantiza los gastos de reparación y corrección de defectos de construcción. Se han establecido por medio de reglamentación prácticas indeseables en la construcción, que deben ser reparados por el contratista.
Todo contratista que licite en las agencias de la rama ejecutiva y las corporaciones públicas debe inscribirse en el Registro Único de Licitadores la Administración de la Administración de Servicios Generales (ASG). No se puede licitar en estas agencias y corporaciones públicas si el contratista no muestra prueba de pertenecer a dicho registro. El registro requiere la entrega de un gran número de certificaciones y documentos.
El contratista debe obtener una póliza eventual del Fondo del Seguro del Estado para cubrir cada proyecto de construcción. El costo de esta póliza se estima y se paga al comienzo del proyecto.
Hay que pagar el arbitrio de construcción en el municipio donde ubica el proyecto al comenzar una obra de construcción. Este arbitrio es legislado por la asamblea municipal de cada municipio y es diferente en los diversos municipios, por lo que hay que familiarizarse con los requisitos y exenciones en cada municipio.
Aplicable a toda empresa. Los requisitos aplicables a todas las empresas en Puerto Rico son diversos e incluyen los siguientes:
Establecer la organización legal de su negocio, ya sea individuo, corporación o sociedad, o alguna de sus variantes como la sociedad especial que es utilizada por muchos contratistas. Hay que asegurar se cumplen con los requisitos del Departamento de Estado. También se debe asegurar que se cumplen los requisitos del Departamento de Hacienda. Esta determinación tiene un efecto directo en la tributación de la empresa y la empresa debe asegurar se cumplen los requisitos relacionados a la organización legal del Departamento de Hacienda.
Hay que inscribirse como patrono en el Servicio de Rentas Internas Federal para propósito de seguro social, medicare y desempleo federal. Lo primero que debe hacer un patrono es solicitar un número patronal federal. Este número está hecho de nueve dígitos. Se tiene que informar a Hacienda el número de que le asignó el Servicio de Rentas Internas Federal. Esto se hace mediante el formulario SC 4809.
Hay que registrarse como comerciante en el Departamento de Hacienda para propósito del impuesto de Valor y Uso (IVU). Los contratistas pagan IVU por los materiales que compran para incorporarlos a una edificación.
Hay que llenar, radicar y pagar contribución sobre ingresos utilizando la planilla correspondiente. La planilla depende de la estructura legal de la empresa. La contribución sobre ingresos se estima a comienzo del año y se paga trimestralmente. Se somete una planilla a final de año pagando el balance adeudado o reclamando una cantidad pagada en exceso.
Se tiene que obtener un permiso de uso para cada local donde radica. Además, donde instale rótulos debe obtener permiso para colocar rótulos. Los permisos de uso comercial en los municipios autónomos los otorga el municipio.
Todo local requiere la certificación sanitaria del Departamento de Salud y la del Departamento de Bomberos. Éstos se renuevan anualmente.
Se tiene que llenar y radicar anualmente el formulario Declaración de Volumen de Negocios y pagar la patente municipal correspondiente. El por ciento a pagar lo determina la Asamblea Municipal y varía por municipio. Si el volumen de negocio es igual o mayor de $1,000,000.00 la declaración deberá venir acompañada de estados financieros auditados. Si el volumen de negocios es menor de $1,000,000.00, la declaración debe estar acompañada de la planilla de contribución sobre ingresos sometida al Departamento de Hacienda.
Hay que inscribirse en el Registro Obligatorio de Comerciantes y Negocios y llenar el censo económico anual antes del 15 de julio de cada año y someterlo a la Compañía de Comercio y Exportación de Puerto Rico (CCE).
Todo pago por servicios mayor de $1,500 conlleva una retención del 7%. La entidad que hace el pago tiene que depositar y pagar la cantidad retenida al Secretario de Hacienda.
Aplicable a patronos con empleados. Tienen empleados tienen que cumplir con los siguientes:
a. Seguro Social y Medicare: Rendir un informe trimestral utilizando el formulario 941-PR y pagar la contribución para el seguro social y medicare correspondiente. La mitad de la contribución del seguro social y del medicare la paga el patrono y la otra mitad la paga el empleado (el patrono se la retiene de su salario). La cantidad máxima de salarios sujeta a pago por el seguro social varía de año en año, sin embargo, la cantidad máxima sujeta a pago por medicare no tiene límite. La tasa total por el seguro social es 12.4% y por medicare 2.9% para un total de 15.3%.
b. Desempleo Federal: Rendir y pagar el seguro por desempleo federal que corresponde al 0.8% de lo pagado al empleado hasta un máximo de $7,000.
c. Seguro por desempleo estatal y seguro de incapacidad: Inscribirse como patrono en el Departamento del Trabajo y Recursos Humanos para propósito del seguro por desempleo estatal y seguro por incapacidad. El seguro por desempleo se paga por los primeros $7,000 de salario pagado a cada empleado durante el año. Un patrono nuevo comienza con una tasa contributiva de 3% y la misma se ajusta de acuerdo a la experiencia con el patrono, hasta un máximo de 5.4%. Además hay que pagar una tasa de 1% para fomentar la creación de empleos que sumada a la tasa asignada no pasa del 5.4%.
La contribución por Seguro de Incapacidad No Ocupacional (SINOT) es de 0.6% de los primeros $9,000 pagados al empleado. De estos, el 0.3% lo paga el empleado y el 0.3% lo paga el patrono.
d. Seguro choferil: Si el patrono tiene empleados que se desempeñan como choferes debe obtener el número de cuenta patronal del seguro choferil enviando el formulario Solicitud de Número de Cuenta Patronal del Seguro Social Choferil al Departamento del Trabajo y Recursos Humanos.
d. Fondo del Seguro del Estado: Obtener una póliza permanente del Fondo del Seguro del Estado (FSE) para cubrir la oficina de la empresa.
En conclusión, existen muchos requisitos con los que tienen que cumplir las empresas de construcción. Una guía que contiene más detalles sobre este tema y muchos temas adicionales de interés para la construcción es el texto Construcción: Gerencia e Ingeniería. Este libro saldrá al mercado a principios del 2011 y actualiza muchos temas incluidos en el texto Gerencia e Ingeniería de Construcción del 2005. La página www.ingerencia.com tiene más información.
Condiciones Generales Uniformes para Contratos Públicos en Puerto Rico
(Se debe cotejar cambios con el Departamento de Transportación y Obras Públicas)
Guia Estimado Costo ARPE 2009 Página Autocad WS (versión internet gratis que puede crear archivos DWG, DWF, DWF y otros)
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